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北京怀柔储备项目开发10年未入市 万通地产转型后业绩大幅萎缩

  ,土地储备项目已经屈指可数。其仍在操作中的项目,目前仅局限于北京市怀柔区的一级土地开发整理项目上。

  《中国经营报》记者了解到,该项目启动至今已达10年,其间一度登上国家土地督察局批而未供督办项目清单中,时至今日,该项目土地仍未达到入市条件。

  中期业绩报告显示,今年上半年,实现营业收入 4.61亿元。其中主营业务收入为 4.58亿元,同比下降 79.75%;利润总额为2.69亿元,同比下降42.76%;净利润为2.39亿元,同比下降 38.47%;归属于母公司净利润为 2.18亿元,同比下降 31.77%。

  “万通地产销售额减少与在售项目减少、新项目增加缓慢有关。”中国城市房地产研究院院长谢逸枫在接受记者采访时表示。

  记者查阅半年报发现,万通地产的盈利主要依靠投资收益,上半年投资收益就高达3.97亿元,去年同期为2.26亿元。扣除非经常性损益后,万通地产的净利润为-1.78亿元。这些投资收益主要来源于甩卖资产。

  2019年3月6日,万通地产转让旗下3家公司的部分股权。截至6月底,上述股权转让已完成,收回转让款6.57亿元,实现投资收益3.94亿元,其余事项正在进行中。

  2019年3月28日,万通地产与北京茂新企业管理有限公司(以下简称“北京茂新”)就万通地产全资子公司香河万通开发有限公司(以下简称“香河万通”)签署了《香河万通开发有限公司股权转让暨合作开发协议》,将香河万通70%的股权以13.328亿元的价格转让给北京茂新,同时北京茂新向香河万通提供股东借款5.64亿元,用于香河万通偿还万通地产的股东借款。

  香河项目的转让预计给万通地产带来约6.6亿元投资收益。另外,依据企业会计准则相关规定,公司持有的对香河万通剩余30%股权按照公允价值计量,预计确认投资收益约2.3亿元,合计确认投资收益约8.9亿元。

  根据万通地产半年报透露,其已没有新开工或者新建项目。据记者了解,万通地产近5年来在公开市场上鲜有拿地。截至2019年6月底,只剩下三个在建项目,总建筑面积37.35万平方米,分别是河北香河运河国际生态城(一期 A、B、D 地块)、河北香河运河国际生态城(一期 C、E 地块)、天津万通新新逸墅项目。

  值得关注的是,早在2016年,万通地产即以3.01亿元的交易对价,将所持有的杭州万通杭昀置业有限公司100%股权转让给浙江万科南都房地产有限公司。

  尽管已经没有新增的土储项目,但据万通地产此前回复交易所问询时的公告中,一笔3.8亿元的预付款,将一个始于2009年的土地整理项目公之于众。

  据万通地产公告,北京万通龙山置业有限公司(以下简称“万通龙山”)与北京市土地整理储备中心怀柔区分中心(以下简称“土储中心”)于2009年7月签订了《怀柔新城庙彩项目土地一级开发委托协议》,土储中心委托万通龙山对怀柔新城庙彩项目地块进行土地一级开发。万通龙山工作内容包括土地一级开发资金的筹措;办理征地、115香港挂牌实现对监管的“监管”想企业所想,拆迁等相关工作;完成市政基础设施建设;完成土地一级开发规定的相关工作,达到验收和入市交易条件。

  记者登录北京市政府网站查询得知,怀柔新城庙彩项目有A、B、C三个地块。怀柔新城庙彩(B、C地块)土地一级开发项目用地56.47公顷(折合847.05亩)。据万通地产回复交易所的内容,万通龙山已取得怀柔新城庙彩项目中一个地块的土地使用权并于 2009 年建成新新小镇项目。

  不过,万通地产2011年年报却披露,庙彩A地块2011年12月开工,预计竣工时间2012年9月,总投资5.81亿元,2010年投资1.73亿元,2011年投资2.1亿元。据北京市土地整理储备中心的交易结果显示,万通地产于2010年8月18日以1.73亿元的价格竞得怀柔区庙城镇一幅居住用地,即庙彩A地块。

  “房企参加一级土地储备整理前期五通一平投入的资金在土地拍卖的时候会予以返还,收入主要来源于两方面,一是土地招拍挂后房企可获得一定的土地出让金收益;二是有优先获得土地的资格,出让金更加优惠,还有相应的税费减免。”谢逸枫解释道。

  截至2018年12月31日,万通龙山对于剩余两个地块累计支付征地款、拆迁补偿款以及前期施工费等合计3.8亿元。万通地产方面表示,万通龙山与土储中心合作即是为了取得土地使用权并进行房地产开发。

  对此,谢逸枫认为:“一级土地开发整理前期要投入的资金比较大,大概10亿~20亿元,等土地到二级市场拍卖的时候,一级土地开发企业有优先获得的资格。但即便参与了土地一级市场整理和储备,到招拍挂的时候,资金和实力不到位的话也是很难获得土地的。”

  值得关注的是,在合作初期即快速拿下其中一幅地块后,在后面的近10年中,怀柔新城庙彩项目的B、C地块土地一级整理及开发却进展迟缓。

  2017年,怀柔新城庙彩项目的B、C地块曾被列入当年国家土地督察局批而未供督办项目清单。土储中心在当年9月份约谈了批而未供用地单位,要求尽快启动项目,并在当年10月落实制定项目拆迁实施方案及完成拆迁补偿、地上物拆除等相关工作。

  事实上,怀柔区2015年商品住宅用地供地计划中怀柔新城庙彩项目B地块在列,不过B地块土地状态显示为“未拆迁完”。当时披露的信息显示,怀柔新城庙彩项目B地块总共23.8公顷(折合357亩),规划建筑面积10.19万平方米住宅及商业,应拆2.82公顷,已拆1.12公顷,投资总额2.03亿元,拟于2015年第四季度供地,供地方式为招、拍、挂。

  上述地块的征地工作或启动于2013年。2013年3月怀柔区政府分别发布了怀柔区怀柔新城庙彩项目(B地块)、(C 地块)土地一级开发项目征地公告,其中B地块拟征收怀柔区庙城镇庙城村村民委员会集体土地10.6813公顷(160.22亩),采取货币补偿,标准为16万元/亩,总计2563.52万元;C地块拟征收怀柔区庙城镇郑重庄村村民委员会集体土地31.318公顷(469.77亩),采取货币补偿,标准为16万元/亩,总计7516.32万元。

  北京市怀柔区政府官方网站信息显示,早在2009年12月份,北京市发展和改革委员会就批复了关于怀柔区怀柔新城庙彩项目(A地块)、(B地块)土地一级开发项目建议书(代可行性研究报告)。

  不过,截至2018年初,上述B、C两个地块仍未达到入市条件。怀柔区2018年拟供应商品住宅用地项目里仍有新城庙彩B、C地块。

  记者就怀柔新城庙彩项目启动后进展缓慢原因分别致电致函万通股份方面,但截至发稿,未获回复。

  万通地产方面在今年5月份回复交易所问询函时称,怀柔新城庙彩项目两个地块前期手续已办理完毕,万通龙山一直在积极推进怀柔新城庙彩项目剩余两个地块的征地、拆迁补偿等工作。2019年初属地政府组织主管及相关部门召开协调会,部署尽快落实推进项目实施。

  此前,万通地产曾宣布向商用物业转型,但前两年该业务板块占营业收入比重一直不足10%,今年上半年在房屋销售业务明显萎缩后,房屋租赁收入1.24亿元,占营收比例升至26.9%。2018年房屋租赁收入2.39亿元,占比6.57%;2017年房屋租赁收入1.6亿元,占比4.85%。

  万通地产主要的商业物业所在的天津、北京及上海,其出租率相对较低。今年上半年,天津万通中心商业出租率34%,写字楼出租率70%;上海万通中心写字楼出租率46%,商业出租率37%。

  2017年前后,万通地产尝试发展地产服务业和地产金融服务,以约5亿元的代价收购了中融国富投资管理有限公司100%股权。但万通地产的资管业务在上半年也出现了萎缩。截至2019年6月末资管业务收入4935万元;2018年此项收入为1.94亿元。

  2018年万通地产又欲发展新能源业务,原计划以31.7亿元现金收购星恒电源78.284%股权,但该收购事项在当年12月终止。

  今年2月18日,物流地产巨头普洛斯以8.21亿元购买了2.05亿股万通地产的股份,占股份总数的10%,若交易完成,将成为万通地产第三大股东。

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